A telki szolgalom elbirtoklása

A közhiedelemmel ellentétben elbirtoklással nem csupán tulajdonjogot lehet szerezni, hanem akár telki szolgalmat is. Hogy ez miként lehetséges? E cikkünkben ezt fogjuk vizsgálni.

Az elbirtoklás

Az elbirtoklás a tulajdonszerzési mód egyik fajtája, amelyet már a klasszikus római jog is ismert. A Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (a továbbiakban: Ptk.) 5:44. §-ában találhatjuk a meghatározását, amely szerint:

• ingatlan esetén tizenöt,
• ingó esetén tíz éven át,

sajátként és szakadatlanul történő birtoklás esetén bekövetkezik a tulajdonszerzés.

A telki szolgalmi jog jelentése

Ehhez először is a telki szolgalom fogalmát kell tisztáznunk. A telki szolgalom definíciójaként a Ptk. 5:160. § (1) bekezdése áll rendelkezésünkre, amely szerint: „Telki szolgalom alapján az ingatlan mindenkori birtokosa átjárás, vízellátás, vízelvezetés, pince létesítése, vezetékoszlopok elhelyezése, épület megtámasztása céljára vagy az ingatlan mindenkori birtokosa számára előnyös más hasonló célra más ingatlanát meghatározott terjedelemben használhatja, vagy követelheti, hogy a másik ingatlan birtokosa a jogosultságából egyébként folyó valamely magatartástól tartózkodjék.”  

Ez azt jelenti, hogy a telki szolgalmi jog fennállása esetén, e joga alapján valaki más ingatlanának a használatára válik jogosulttá a birtokos. Például a külön bejárattal nem rendelkező telek tulajdonosa átjárhat a szomszédja tulajdonát képező ingatlanon, ilyenkor átjárási szolgalmi joga van a szomszédos ingatlan terhére.

A kérdés már csak az, hogy ilyen szolgalmi jog mikor, mi alapján jön létre.

A telki szolgalom fajtái

A telki szolgalom létrejöhet:

• bizonyos esetekben a törvény erejénél fogva;
• az érintett tulajdonosok szerződésével; illetve
• ha annak feltételei fennálnak, akár elbirtoklással is.

Az elbirtoklás esetén a Ptk. a szolgalmi jog tizenöt éven át tartó szakadatlan gyakorlását írja elő feltételként, ami azt jelenti, hogy az ingatlan „szolgalomszerű” használata ellen annak tulajdonosa tizenöt éven át semmilyen formában nem tiltakozik.

Azonban fel kell hívni a figyelmet arra, hogy az elbirtoklás nem következik be abban az esetben, ha a szolgalmat szívességből gyakorolhatják, vagy visszavonásig engedik. Ebben az esetben az elbirtoklás kizárt, hiszen ilyenkor az érintett felek között szerződés áll fenn, és ez a szerződés keletkezteti a szolgalmi jogot.

Tulajdonjog vagy szolgalmi jog az elbirtoklás tárgya?

A szolgalom elbirtoklással való megszerzése ugyan sok hasonlóságot mutat a tulajdonjog megszerzésére irányuló elbirtoklással, azonban a két jogintézmény között indokolt különbséget tenni. Míg a tulajdonjog elbirtoklását illetően a törvény az elbirtokló jogszerzésére vezető tevékenységet írja körül, addig a szolgalom elbirtoklásának szabályozása során a másik fél magatartására helyezi a hangsúlyt. Tehát adott esetben egy peres eljárás során, amelynek tárgya a telki szolgalom elbirtoklása tényének megállapítása, az ellenérdekű felet (az alapul szolgáló ingatlan tulajdonosát) terheli annak bizonyítása, hogy a használat – az elbirtoklással való jogszerzést kizáró – szívességből vagy visszavonásig engedett jog gyakorlásaként történt.[1]

Elbirtoklás előfeltételei: a használat „szolgalomszerű” jellege, folyamatosság

További követelményként szabja meg a bírói gyakorlat a kizárólagosságot. Kiemelkedő jelentőséggel bír a BH 239/2013. számú határozatban szereplő álláspont, amely a következő:

„Telki szolgalom elbirtoklására csak szolgalomszerű használat esetén van lehetőség. Nem tekinthető szolgalomszerűnek a joggyakorlás, ha a tulajdonos az átjárást a nagyközönség számára is lehetővé tette, ezért arra egyik használó részéről nem kizárólagos jelleggel és a szolgalmi jog megszerzésére irányuló szándékkal került sor. A telki szolgalom elbirtoklása szempontjából az elbirtokló jó- vagy rosszhiszeműségének nincs jelentősége, ha egyébként a használat bűncselekményt nem valósít meg és arra nem alattomos módon került sor.”[2]

„A telki szolgalom lényege, hogy azt – abszolút jellege folytán – csak másokat kizáró módon lehet gyakorolni. Az átjárási szolgalom esetében az uralkodó telek birtokosán kívül más azt hasonló céllal nem használhatja, a jogosultat e joga gyakorlásában nem zavarhatja. Ebből következően nem vezet elbirtoklásra az idegen telek olyan módon való használata, hogy a kizárólagosság nem áll fenn, az átjárást mások is gyakorolják, mert szolgalmat csak az gyakorol, aki ezt abszolút módon is kifejezésre juttatja, vagyis abból mindenki mást kizár. Nem zárja ki természetesen az elbirtoklást, ha az elbirtokló maga mellett a szolgáló telek tulajdonosának (birtokosának) joggyakorlását is megtűri; ennek csak az lesz a következménye, hogy az elbirtoklás útján keletkező szolgalom is a szolgalomnak ezt a kíméletesebb alakját fogja mutatni.”[3]

A fenti álláspont fontos kritériumot ad meg számunkra az elbirtoklás előfeltételeként, amely a kizárólagosság és a szolgalmi jog megszerzésére irányuló szándék.

További feltételként határozható meg a folyamatosság, amelynek körében a Kúria szintén magyarázatot ad egy magától értetődő kérdésre, mégpedig arra, hogy a folyamatosság meghatározás alatt milyen időintervallumot kell értsünk. Nyilvánvaló, hogy egy napi, vagy heti időközönkénti gyakorlás ennek megfelel, azonban tisztázandó, hogy milyen helyzet áll elő olyankor, amikor a jogosult ugyan tartósan, de nem sűrű időközönként gyakorolja a telki szolgalmat. A Kúria ezt akként válaszolja meg, hogy nem kizárt az útszolgalom elbirtoklása akkor sem, ha az átjárásra rendszeresen, de csak az év egy adott szakában kerül sor.[4]

Milyen esetekben van lehetőség elbirtokolni egy ingatlan szolgalmi jogát?

A szolgalmi jog elbirtoklásának megállapíthatósága a következő pilléreken nyugszik:

• szakadatlan gyakorlás tizenöt évig (fontos, hogy nem sajátjaként – mert lévén korlátolt dologi jog, és nem keverendő össze a hagyományos elbirtoklással, mint tulajdonszerzési móddal);
• tiltakozás hiánya az ingatlan-tulajdonos részéről (semmilyen formában ne tiltakozzon);
• kizárólagosság követelménye (abszolút jelleggel történő gyakorlás, mások általi gyakorlást kizárva);
• szándék a szolgalmi jog megszerzésére irányulóan (tudatosnak kell lennie);
• folyamatosság követelménye (rendszeresnek kell lennie, legalább meghatározott időközönként rendszeresen, vagy állandó jelleggel rendszeresen);
• szívességi engedély hiánya (ez mindig bizonyítandó, hogy volt-e bármilyen megállapodás e körben).

Kiterjedt ingatlan és telephellyel rendelkező ügyfeleinknek javasolni szoktuk, hogy időközönként érdemes felülvizsgálni az érintett ingatlanok jogi helyzetét és megtenni a szükséges lépéseket.

Amennyiben további kérdése merülne fel ingatlanával kapcsolatban, állunk szíves rendelkezésére!

Szerzők: Dr. Orémusz Tamás, Dr. Micskey István

[1] A Kúria Pfv.20406/2020/10. számú precedensképes határozata elbirtoklás tárgyában [38] pont

[2] BH2013. 239.

[3] BH2013. 239.

[4] BH 239/2013